Nei, muntlige avtaler er ikke like bindende som skriftlige

Muntlig avtale

Mange kan læresetningen om at muntlige avtaler er like bindende som skriftlige. Læresetningen har sin juridiske og historiske forankring i den tilårskomne loven Christian Den Femtis Norske Lov av 1687 5-1-1. Som et akademisk utgangspunkt fungerer den også i dag, men i den praktiske verden er nok utgangspunktet at en muntlig avtale ikke er like bindende som en skriftlig. Det er flere grunner til dette:

1. En muntlig avtale står svakt bevismessig
Dersom det blir uenighet om det er inngått en muntlig avtale eventuelt hva den går ut på, ender partene gjerne opp i en ord mot ord-situasjon. Den som hevder at det foreligger en avtale eller som hevder et visst innhold av avtalen, har bevisbyrden for at forholdene faktisk ligger slik an. I rettspraksis er det også klart uttalt at muntlige avtale må dokumenteres for å kunne legges til grunn. Dette er ikke alltid så lett, og stiller muntlige avtaler i en helt annen kategori enn skriftlige avtaler.

2. Hvis avtalen ikke er skriftlig er det en presumsjon for at det ikke foreligger noen avtale
Det er neppe noen som reagerer på at enkle og hverdagslige avtaler inngås muntlig, men gjelder forholdet fast eiendom eller større verdier forventes det at avtalen inngås skriftlig. I rettspraksis er det for eksempel uttalt at det er en alminnelig presumsjon for at avtalte rettigheter knyttet til fast eiendom er kommet skriftlig til uttrykk. Med bakgrunn i en høyesterettsdom (Rt. 1985 s 1265) er det antatt at det kreves «meget sterke bevis» for å godta en påstand om bindende muntlig avtale knyttet til rettigheter til, eller i, fast eiendom. Tilsvarende betraktninger vil etter vår mening gjøre seg gjeldende på andre områder enn fast eiendom. Presumsjonen om at avtalebinding forutsetter skriftlighet, medfører at en muntlig avtale i praksis ikke blir like bindende som en skriftlig.

3. Lovbestemmelser som krever at avtaler inngås skriftlig for å være bindende
På en rekke områder har lovgiver bestemt at avtaleinngåelse skal skje skriftlig for å være bindende. Det er flere grunner til at det er vedtatt slike bestemmelser. Det kan være fordi det ikke skal være tvil om rettigheter eller forpliktelser, eller at partene skal forstå alvoret ved at de faktisk må signere på dokumenter. Eksempler på slike avtaler som skal inngås skriftlig er kausjonsavtaler (finansavtaleloven 1999/46 § 61), eiendomsmegleroppdrag (eiendomsmeglingsloven 2007/73 § 6-4) og avtale om tomtefeste (tomtefesteloven 1996/106 § 5).

I andre tilfeller vil ikke en muntlig avtale få samme rettsvirkninger som en skriftlig. Eksempelvis kreves det skriftlighet for å kunne tinglyse en kjøpsavtale på en eiendom.

4. Oppsummert
Vi mener – av de grunner som er angitt ovenfor – at den praktiske læresetning bør være at avtaler skal inngås skriftlig for å være bindende. Når man først må nedfelle noe skriftlig, vil man også tvinge seg til å ta stilling til innhold i avtalen og hvilke vilkår som skal gjelde. Avklaringen som følger av at avtalen skal nedfelles skriftlig er alle parter tjent med.

Relaterte artikler:
09.12.2015: Hva er en intensjonsavtale?
02.12.2015: Aksjonæravtaler: Bruk aksjonæravtaler til å ivareta kommersielle behov
12.04.2015: Aksjelovene § 3-8 – Gyldighetskrav for avtale med aksjonær, ledelse eller nærstående

Bistand med kontrakter
Vi bistår klienter med utforming av kontrakter, misligholdssituasjoner og tvistesaker knyttet til kontraktsrett. Vi benytter et omfattende malarkiv med gjennomarbeidede maler for de fleste områder. Dersom du har spørsmål til artikkelen eller ønsker bistand til kontrakter, kan du kontakte forfatteren.

* * *

Harald Sætermo_nedsOm forfatteren
Harald Sætermo er advokat og partner i Rime, og har 15 års erfaring som norsk forretningsadvokat. Han har en bred erfaring inkludert oppdrag for noen av de største finansforetakene i Norge og Norden, børsnoterte selskap, andre næringsdrivende selskap, samt privatpersoner. Tidligere har han vært advokat i Nordea, senioradvokat i Advokatfirmaet Schjødt, og lærer/sensor ved Juridisk fakultet ved Universitetet i Oslo.

 

 

Kontakt:
E-post: has@rime.no
Telefon: +47 90650410

Leave A Reply